Una edificación puede verse bien por fuera y tener problemas en su estructura, o al revés: tener fisuras que alarman y que no son graves. La única forma de saberlo con criterio es evaluarla. Eso es un peritaje estructural: una inspección técnica que determina en qué estado está la estructura de una edificación que ya existe, por qué presenta los daños que tiene y qué conviene hacer.

Esta guía explica cuándo vale la pena hacer uno, cómo se hace y qué deberías recibir al final.

Qué es un peritaje estructural

Es una evaluación que hace un ingeniero sobre una construcción existente. A diferencia del diseño estructural, que parte de planos para calcular algo que todavía no se ha construido, el peritaje parte de lo que ya está construido: hay que levantarlo, verificar cómo se hizo en realidad y compararlo con lo que la norma exige.

En Colombia, la evaluación de edificaciones existentes tiene un marco propio dentro de la NSR-10, el Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente: el Capítulo A.10, que trata la evaluación e intervención de edificaciones construidas antes de la vigencia del reglamento.

Cuándo conviene hacer uno

Los casos más frecuentes son:

Antes de comprar un inmueble usado. Especialmente si tiene ampliaciones, pisos adicionales o reformas de las que no hay planos.
Cuando aparecen grietas, desniveles o deformaciones. Puertas que se traban, pisos inclinados o fisuras que crecen son señales que merecen una revisión.
Después de un sismo o de una obra vecina que pudo afectar la edificación, como una excavación o una demolición al lado.
Antes de ampliar o cambiar el uso de una construcción: agregar un piso o convertir una casa en local cambia las cargas que la estructura debe soportar.
Para legalizar una construcción hecha sin licencia. La licencia de reconocimiento exige un peritaje técnico.

Cómo se hace, paso a paso

Revisión de la información disponible. Planos, licencias anteriores, fechas de construcción y reformas. Muchas veces no existe nada de esto, y eso también es un dato.
Inspección visual y registro de daños. Se recorre la edificación y se documentan fisuras, grietas, humedades, deformaciones y acero expuesto, con registro fotográfico y ubicación de cada hallazgo.
Levantamiento geométrico. Se miden los elementos estructurales —columnas, vigas, muros, luces entre apoyos— y se verifican niveles y verticalidad, porque un desnivel o un muro desplomado cuentan parte de la historia.
Detección del acero de refuerzo. Con un ferroscanner se ubica el acero dentro del concreto sin romperlo: dónde está, con qué separación y qué recubrimiento tiene. Es la forma de saber si una columna tiene el refuerzo que debería tener sin demolerla.
Exploraciones puntuales. Donde hace falta confirmar lo que el escáner indica o ver el estado real de los materiales, se abren pequeñas ventanas de inspección en puntos acordados con el propietario. Luego se resanan.
Análisis y concepto. Con todo lo anterior, el ingeniero evalúa la estructura, identifica la causa probable de los daños y define qué hacer.

Qué deberías recibir

Un buen peritaje termina en un informe técnico que incluye:

Descripción de la edificación y de la información encontrada.
Registro fotográfico de los hallazgos, con su ubicación.
Resultados del levantamiento y de la detección del refuerzo.
La causa probable de los daños, no solo su lista.
Un concepto sobre el estado de la estructura.
Recomendaciones concretas: reparación, reforzamiento, monitoreo o ensayos complementarios.

Si el informe solo describe lo que se ve, sin explicar por qué pasa ni qué hacer, no cumple su función.

Lo que un peritaje no es

No es una revisión de acabados ni un avalúo comercial: no dice cuánto vale el inmueble, sino cómo está su estructura. Tampoco es infalible por sí solo. Hay casos en los que, para tener certeza sobre la resistencia real del concreto, hacen falta ensayos de laboratorio, como la extracción de núcleos. Cuando es así, el informe lo indica y explica por qué.

En resumen

Un peritaje estructural te da información para decidir: si comprar, si reparar, si reforzar o si tranquilizarte. Cuesta mucho menos que descubrir un problema estructural cuando ya no tiene arreglo sencillo.

Si tienes dudas sobre una edificación, cuéntanos el caso. También puedes ver cómo trabajamos un peritaje.