Licencia de reconocimiento: cómo legalizar una construcción hecha sin licencia

En Colombia hay muchas viviendas que se construyeron o ampliaron sin licencia: el segundo piso que se levantó con los años, el local que se abrió en la primera planta, la terraza que se cubrió. Mientras nadie pregunta, parece no pasar nada. El problema aparece al vender, hipotecar o heredar, o cuando llega una sanción.

Para esos casos existe una figura específica: el reconocimiento de edificaciones. Esta guía explica qué es, quién puede usarlo y qué se necesita.

Qué es el reconocimiento de edificaciones

Está regulado en el Decreto 1077 de 2015, en la parte modificada por el Decreto 1333 de 2020. En términos sencillos, es la actuación mediante la cual el curador urbano —o la autoridad municipal que expide licencias donde no hay curaduría— declara la existencia de una construcción que se hizo sin licencia.

Para que proceda deben cumplirse dos condiciones básicas:

• Que la construcción cumpla con el uso previsto por las normas urbanísticas vigentes para ese predio.
• Que la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud.

Cuándo no es posible

La norma excluye el reconocimiento de construcciones, o de la parte de ellas, que estén en:

• Áreas de protección ambiental o suelos clasificados como de protección en el plan de ordenamiento territorial.
• Zonas declaradas de alto riesgo no mitigable.
• Inmuebles afectados para la ejecución de obras públicas.
• Espacio público, cuando la construcción lo ocupa total o parcialmente.

Por eso, antes de invertir en estudios, conviene verificar la situación normativa del predio.

Qué documentos suele exigir la curaduría

Los requisitos exactos pueden variar según la curaduría y el municipio, así que siempre deben confirmarse. Como referencia, en Bogotá se piden, entre otros:

• Certificado de tradición y libertad reciente del predio.
• Formulario único nacional de solicitud diligenciado.
• Documento de identidad del propietario, o certificado de existencia si es una empresa.
• Levantamiento arquitectónico de la construcción, firmado por un arquitecto.
• Declaración de la antigüedad de la construcción.
• Peritaje técnico y, cuando se requiera, diseño del reforzamiento estructural conforme al Capítulo A.10 de la NSR-10.

El peritaje estructural: la pieza central

De todos los documentos, el peritaje es el que define el resultado. Según la norma, debe servir para determinar la estabilidad de la construcción y las intervenciones y obras necesarias para disminuir su vulnerabilidad sísmica, cuando haya lugar a ello.

Dicho de otra forma: no basta con demostrar que la casa existe. Hay que evaluar si su estructura es razonablemente segura frente a un sismo y, si no lo es, definir cómo reforzarla. Es frecuente que las ampliaciones hechas sin diseño no tengan los elementos que la norma exige, y ahí es donde entra el reforzamiento.

Un peritaje estructural para reconocimiento incluye inspección en sitio, levantamiento de los elementos estructurales, verificación del acero de refuerzo y un concepto técnico sobre la edificación.

Si la estructura necesita reforzamiento

No significa que el trámite fracase. El reconocimiento puede incluir las obras de reforzamiento necesarias para reducir la vulnerabilidad de la edificación. En ese caso, además del peritaje, se desarrolla el diseño del reforzamiento estructural bajo el Capítulo A.10 y se presenta junto con la solicitud.

El proceso, en orden

1. Verifica el predio. Uso permitido, que no esté en zona de riesgo, protección o afectación, y que la construcción tenga al menos cinco años.
2. Reúne los documentos del inmueble. Tradición y libertad, identificación y soportes de la antigüedad.
3. Haz el levantamiento arquitectónico con un arquitecto.
4. Haz el peritaje estructural y, si aplica, el diseño del reforzamiento.
5. Radica la solicitud ante la curaduría o la autoridad competente.
6. Responde las observaciones que haga la entidad. Tener disponible al ingeniero que hizo el peritaje agiliza esta etapa.

En resumen

Legalizar una construcción hecha sin licencia es posible si cumple el uso del suelo, tiene al menos cinco años y no está en una zona excluida. El paso que más pesa es el técnico: un peritaje estructural bien hecho y, si hace falta, un diseño de reforzamiento que la curaduría pueda verificar.

Si tienes una construcción por legalizar, cuéntanos el caso: revisamos si procede y qué necesitas.

Normativa citada: Decreto 1077 de 2015, Libro 2, Parte 2, Título 6, Capítulo 4, modificado por el Decreto 1333 de 2020; NSR-10, Capítulo A.10. Esta guía es informativa y no reemplaza la verificación de los requisitos vigentes ante la curaduría o autoridad competente.